Tokenisation immobilière : où en est la révolution tant attendue ?

"Au point mort" est aujourd'hui l'expression qui convient le mieux pour décrire l'état d'avancement de la tokenisation immobilière en France et en Europe. Cela s'explique à la fois pour des raisons réglementaires et de pertinence par rapport aux modèles existants.

"De nombreux acteurs se sont lancés au premier semestre de 2022, mais aucun n'a pour le moment réussi à passer à l'échelle, tandis que la plupart ont tout simplement arrêté", concède Florian Freyssenet, fondateur de TokenLand, qui conseille des acteurs traditionnels sur le sujet.

Pourtant, la promesse de la tokenisation immobilière est attrayante :

👉 Faire baisser le ticket d'entrée à quelques euros (contre une centaine pour les SCPI les plus accessibles et 1 000 euros dans la plupart des cas) pour investir dans l'immobilier et ainsi en tirer un rendement (via les loyers). La blockchain permet de facilement fractionner un bien sous forme de milliers ou de millions de tokens.

👉 L'émergence d'un marché secondaire plus liquide avec des tokens plus facilement échangeables grâce à la blockchain, ainsi que la possibilité de les déposer en garantie dans des protocoles de finance décentralisée (DeFi) pour emprunter de nouveaux fonds.

"La blockchain permet d'automatiser des opérations ou de réduire le nombre d'intermédiaires que l'on peut retrouver dans les processus de vente ou de financement d'un projet immobilier", souligne Florian Freyssenet.

Mais il y a un "hic" et il est de taille : la réglementation empêche de tokeniser directement un bien immobilier. C'est le cas en France et dans la majorité des pays européens.

Le registre d'enregistrement immobilier n'est pas directement transposable sur une blockchain publique "car les notaires ont le monopole sur celui-ci", précise Stéphane Daniel, avocat chez d&a Partners. Légalement, il n'est donc pas possible de transmettre directement la propriété via cette technologie.

Ce constat a abouti à une solution dégradée qui consiste à tokeniser des parts de sociétés qui détiennent des biens immobiliers. En détenant les tokens, les investisseurs reçoivent proportionnellement les revenus générés par la société.

Cela paraît simple en théorie, mais il restait encore à insérer ce système au sein d'un cadre réglementaire connu.

Le modèle des royalties rejeté par l'AMF

Beaucoup de projets comptaient s'appuyer sur le modèle des royalties, c'est-à-dire basé sur un contrat de redevance sur les revenus futurs.

Les investisseurs avancent des fonds sous forme de crowdfunding à une foncière pour faire l'acquisition d'un bien. En contrepartie, cette dernière cède une partie des revenus générés (la plupart du temps des loyers) au prorata de l'investissement. Ce modèle présentait l'avantage d'être simple et ne nécessitait pas - a priori - d'obtenir des licences au processus réglementaire très lourd. Mais c'était sans compter l'intervention de l'Autorité des marchés financiers (AMF).

Le régulateur a sifflé la fin de la partie en décembre 2022 en considérant que ce montage juridique relevait de la catégorie des "titres de créance".

"Alors que la communication commerciale met souvent l'accent sur un investissement dans l'immobilier, les investisseurs ne deviennent en aucun cas propriétaires du bien mais sont de simples créanciers d'une société", expliquait-il.

"Il faut comprendre le régulateur, confie un entrepreneur du secteur, ici l'investisseur est à la merci d'éventuels frais cachés ou d'une mauvaise gestion de la plateforme". Selon lui, celle-ci peut aisément dégrader son rendement sans forcément se justifier. Mais pour les porteurs de projets qui comptaient opter pour le modèle des royalties, c'est la douche froide.

"La réglementation relative aux titres de créances est nettement plus contraignante que celle du crowdfunding en royalties, notamment en termes de fonds propres et de prospectus à transmettre au régulateur, surtout si vous visez des investisseurs non professionnels", explique Gauthier Alexandrian, CEO de Pecule.co, qui fournit des solutions technologiques à destination des entreprises souhaitant tokeniser des actifs.

"Opérer un véritable marché secondaire avec un carnet d'ordres centralisé et des prix publics est également compliqué car il est nécessaire d'être agréé pour exploiter une plateforme de négociation, à l'instar d'une Bourse traditionnelle comme Euronext", précise l'avocat Stéphane Daniel.

Selon nos informations, il n'y a aucun texte en cours de préparation, de nature législative ou réglementaire, destiné à faire évoluer le droit pour permettre l'essor de la tokenisation immobilière en France qui est donc "à l'arrêt", soufflent plusieurs acteurs à The Big Whale. Cependant, un nouveau cadre réglementaire européen expérimental pourrait changer la donne.

Le régime pilote pour expérimenter hors du cadre traditionnel

Entré en vigueur en mars 2023, le régime pilote prévoit de lever certaines barrières pour permettre aux acteurs innovants de tester des marchés secondaires de titres financiers basés sur la blockchain. Ce cadre expérimental doit durer au minimum trois ans et conduire, si nécessaire, à l'élaboration d'une nouvelle réglementation si l'expérience est jugée concluante.

Plusieurs acteurs crypto ont déjà exprimé leur volonté de se positionner, dont RealT, une entité d'origine nord-américaine qui compte de nombreux clients français et qui envisage de se développer en Europe.

Dans le modèle proposé par l'entreprise fondée en 2018 par les Canadiens Jean-Marc et Rémy Jacobson, l'investisseur devient actionnaire d'une société en achetant (via son token) des parts de biens immobiliers, pour l'essentiel situés dans les villes américaines de Détroit, Chicago et Cleveland. Seul bémol, et pas des moindres, la société en question est enregistrée au Delaware (États-Unis).

"Le modèle que nous proposons n'est pas viable en France à cause de la fiscalité, notamment à cause des droits d'enregistrement qui sont trop importants", explique Jean-Marc Jacobson, CEO de RealT.

Le projet, qui communique activement auprès des investisseurs français via la presse spécialisée crypto dans le cadre de contenus sponsorisés, n'est pour le moment que toléré par l'AMF et n'est pas régulé en Europe.

Les frères Jacobson espèrent ainsi que le régime pilote leur permettra de développer de manière régulée leur RealT Market Maker (RMM), un protocole permettant de déposer des tokens immobiliers en garantie afin d'emprunter d'autres actifs numériques (le plus souvent des stablecoins). "Technologiquement, RealT a une longueur d'avance mais pourrait se retrouver face à un mur réglementaire infranchissable si les règles ne changent pas", souligne un observateur du secteur.

Kriptown, qui ambitionne à terme d'être une bourse proposant la cotation des actions de sociétés aujourd'hui non cotées, compte également sur le régime pilote pour développer son activité. "Grâce à ce régime expérimental européen, l'idée est de pouvoir tokeniser des actions de société représentant des biens immobiliers", explique son CEO, Mark Kepeneghian.

Du côté des acteurs historiques de l'investissement immobilier, le sujet est regardé de près, mais nous sommes encore loin d'observer des expérimentations en conditions réelles. "Certains montages sont regardés attentivement, notamment la possibilité de déposer en garantie des biens immobiliers pour emprunter des stablecoins", explique un investisseur travaillant avec un grand groupe immobilier français.

"Les acteurs traditionnels vont d'abord commencer à intégrer la blockchain dans leur processus interne pour fluidifier certaines opérations, ce n'est que dans un second temps que la tokenisation pourra être pleinement intégrée", anticipe Gauthier Alexandrian de Pecule.co.